La situación inmobiliaria en Río Grande refleja un panorama de crecientes desafíos para quienes buscan construir, alquilar o adquirir una propiedad. Mauricio Saavedra, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores de la ciudad, ofreció en ((La 97)) Radio Fueguina una visión detallada del estado del mercado, marcado por costos elevados y una creciente preferencia por la venta antes que el alquiler.
Saavedra estimó que el costo del metro cuadrado de construcción en Río Grande se sitúa entre los 900 y 1000 dólares, incluyendo material y mano de obra. Esto implica que una vivienda de aproximadamente 80 metros cuadrados, adecuada para una familia tipo de cuatro personas, tendría un costo cercano a los 80.000 dólares. A esto se suma el valor del terreno, que oscila entre los 15.000 y 20.000 dólares, elevando el costo total de construcción a una cifra que ronda entre los 95.000 y 100.000 dólares. Este tipo de vivienda cuenta con dos dormitorios, una cocina y comedor integrados, y suele construirse en terrenos de alrededor de 240 metros cuadrados.
El mercado de alquileres también presenta sus propias complejidades. Según Saavedra, «hay muchas más casas en venta que en alquiler, eso es real». Explicó que esto se debe, en parte, a un fenómeno histórico en Río Grande, donde muchas personas que se establecen en la ciudad, eventualmente deciden regresar a sus lugares de origen, lo que genera un aumento en la oferta de propiedades en venta. Este patrón ha sido constante a lo largo de los años.
En cuanto a los alquileres, el precio de una vivienda de dos dormitorios comienza en los $400.000 o $450.000 mensuales. Para ingresar, se requiere abonar el primer mes de alquiler, un depósito de garantía por el mismo monto y, si la operación se realiza a través de un profesional matriculado, un pago adicional de $450.000 en concepto de honorarios. En total, el inquilino debe desembolsar el equivalente a tres meses de alquiler al inicio del contrato.
Saavedra recomendó el uso de servicios profesionales para garantizar una operación segura, argumentando que «de 10 operaciones que se hacen entre inquilino y dueño directo, 8 terminan mal».
Además, subrayó que, tras la desregulación de la Ley 27.551, se ha flexibilizado el proceso de negociación de los contratos, lo que permite una mayor previsibilidad para los propietarios. Según explicó, esta normativa ha permitido que los precios bajen levemente, y que los contratos se puedan negociar más fácilmente. Los acuerdos ahora suelen establecerse con plazos de 24 meses, con actualizaciones semestrales o, en algunos casos, cuatrimestrales, dependiendo de si el contrato es comercial o residencial. La actualización de los precios se realiza de acuerdo con el índice de precios al consumidor (IPC) publicado por el INDEC.
El mercado de alquileres temporales también es limitado, ya que Río Grande no es una ciudad con un perfil turístico prominente. Saavedra señaló que «Río Grande es una ciudad de paso», destacando que la mayoría de los alquileres de corta duración se concentran en las festividades, cuando los familiares de los residentes visitan la ciudad. Por otro lado, las empresas y el sistema de salud local generan una demanda constante de alquileres, principalmente de médicos que vienen a trabajar al hospital por períodos temporales, como tres o seis meses, con la posibilidad de renovación.
En cuanto a la construcción, Saavedra mencionó que los costos no varían significativamente entre distintos barrios de la ciudad, como el Mutual, las Barrancas o el Austral. Sin embargo, la diferencia radica en el valor del terreno y el tamaño del mismo. Las personas que deseen mejorar la calidad de los materiales utilizados, como cambiar el cerámico por mármol, deberán asumir costos adicionales, lo que incrementa el valor por metro cuadrado.
Otro aspecto importante en el mercado inmobiliario de Río Grande es la selección de garantes. Saavedra señaló que, en general, se requieren dos garantes para un alquiler, aunque la ciudad tiene una particularidad que la distingue de otros lugares del país: “Río Grande debe ser el único lugar donde no se requiere garantía propietaria, es muy raro”, afirmó.
En relación con los alquileres de monoambientes o viviendas de un solo dormitorio, el precio inicial ronda los $280.000 mensuales, aunque varía según la comodidad, funcionalidad, ubicación y estado de conservación del inmueble. En todos los casos, se espera que los inquilinos tengan una ocupación estable y puedan demostrar ingresos suficientes para cubrir el alquiler, que no debe superar el 25% o 30% de su salario. Por ejemplo, para un alquiler de $400.000, el inquilino debería tener un ingreso mínimo de $1.200.000.
En síntesis, el panorama inmobiliario en Río Grande está caracterizado por altos costos de construcción y alquiler, una preferencia por la venta de propiedades y una marcada demanda de alquileres temporales por parte de empresas y profesionales del sistema de salud. La desregulación reciente ha permitido una mayor flexibilidad en los contratos, aunque los inquilinos enfrentan importantes desembolsos iniciales al momento de firmar un acuerdo.
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